Dn. Pedro Carrasco.

EL ALQUILER DE VIVIENDA HABITUAL DESTINADA A HOGAR FAMILIAR.
La relación entre arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino) puede dar lugar a situaciones en las que surgen conflictos, como subidas de renta, cesiones del contrato a una tercera persona, obras, roturas, prorrogas del contrato, etc.

A continuación explicamos los principales derechos de los caseros - propietarios e inquilinos. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, entró en vigor el día 1 de Enero de 1.995 y se aplica a todos los contratos firmados a partir de esa fecha. No obstante, existe vigente otra Ley de Arrendamientos Urbanos de fecha 24 de Diciembre del 1.964 que regula las relaciones de los contratantes para los contratos celebrados entre 1.964 y la nueva ley de 1.994. Pero como lo que interesa es la vigente ley de fecha 24 de Noviembre de 1.994 que rige para los contratos que se celebran en la actualidad, vamos a centrarnos en ella.

Esta nueva ley limita bastante la posibilidad de que el arrendador (propietario de la vivienda) y arrendatario (inquilino) puedan alcanzar cualquier tipo de acuerdo o pacto, aunque se refleje por escrito, si el contenido del pacto es contrario a la ley y perjudica los intereses del inquilino, ya que en dicho supuesto ese pacto sería nulo. Los preceptos de esta ley no se aplican si la vivienda que habitamos en régimen de alquiler nos ha sido cedida por la empresa para la cual trabajamos (porteros, guardas, asalariados, empleados, funcionarios, militares, etc.), ni en caso de que nuestros hijos tengan una vivienda alquilada por la Universidad mientras cursan estudios. Tampoco se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos, si la vivienda objeto de arrendamiento es de las consideradas de lujo (suntuaria, dice la ley). Tienen esta consideración las viviendas cuya superficie es superior a 300 m2 o los supuestos en que la renta inicial pactada durante una anualidad exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

¿ Qué precauciones se deben adoptar antes de firmar el contrato de arrendamiento?.
Consultar el Registro de la Propiedad para comprobar que la persona que va alquilar la vivienda figura como propietario de la misma, ya que la ley protege al arrendatario que ha firmado de buena fe un contrato con quien aparece como propietario en el Registro de la Propiedad o con la persona que parece que es el propietario, si las causas de esta confusión se le pueden achacar al verdadero dueño (por ejemplo, que después de comprar la casa no haya llevado la escritura a inscribir en el Registro de la Propiedad, y en el mismo todavía figura el anterior dueño). En esos supuestos se respetará el contrato, pase lo que pase, y la duración mínima será de cinco años. Se debe leer atentamente el contrato antes de firmar, y en caso de dudas, solicitar el correspondiente asesoramiento jurídico. Es conveniente hacer también un inventario de todos los bienes de la vivienda y del estado en que se encuentran, e incluirlo en el contrato. Al finalizar el arrendamiento, esto evitará problemas, tanto para el arrendador como al arrendatario.
Los contratos de alquiler pueden elevarse a escritura pública al igual que los de compraventa e inscribirse en el Registro de la Propiedad. De esta forma, el arrendamiento se hace público y tiene efectos ante terceros. Esta inscripción es optativa, y en la práctica, casi nunca se lleva a efecto. ¿ Qué duración mínima garantiza la Ley ? En principio, el contrato tendrá la duración que acuerden el propietario y el inquilino, pero la ley establece un plazo de cinco años durante los cuales el arrendador está obligado a aceptar la prórroga, si el inquilino lo desea. Una vez transcurrido como mínimo esos cinco años, si ninguna de las partes ha notificado con un mes de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. La ley establece una excepción a este periodo: si el arrendador necesita la vivienda para su propio uso antes de que hayan pasado los cinco años y lo había manifestado así en el contrato, el inquilino tiene que abandonarla sin derecho a indemnización. Pero si un arrendador alega esta necesidad para desalojar a u inquilino y luego no ocupa la vivienda en un plazo de tres meses desde la extinción del contrato, el inquilino tiene derecho a volver a ocupar la casa durante cinco años mas, recibiendo además, una indemnización por los gastos que le haya supuesto el desalojo. Si al inquilino ya no le interesa volver a la casa, puede optar por recibir una indemnización equivalente al importe de la renta de los años que faltaren para completar cinco.

La reciente Ley 19/2009 de 23 de Noviembre, de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios, que entró en vigor el pasado 24 de Diciembre, amplia los supuestos en los que no procede la prorroga obligatoria del contrato de alquiler, añadiendo el supuesto de que el propietario la necesite para sus hijos, sus padres y su pareja en el caso de sentencia judicial firme de divorcio o nulidad matrimonial. Estas nuevas circunstancias deberán constar expresamente en el contrato de arrendamiento, en garantía jurídica, por lo que tan solo será aplicable a los arrendamientos posteriores al 24 de Diciembre del 2.009. ¿ Qué renta debo pagar ? En principio, la que libremente convengan el inquilino y el arrendador de la vivienda. A no ser que se acuerde otra cosa, el pago es mensual y se efectúa dentro de los primeros siete días de cada mes. El propietario debe entregar al inquilino el correspondiente recibo, que contendrá por separado los distintos conceptos y las cantidades que correspondan. Si el arrendador no cumple con esa obligación por iniciativa propia, el inquilino puede solicitar el recibo por escrito. También se puede pactar que sirva como justificante del pago el resguardo bancario del ingreso o de la transferencia.

Como con todos los amigos que participan en este blog le damos las gracias al amigo Pedro Carrasco y le advertimos que en próximos días nos hable de alguna que otra particularidad que nos interese saber a las gentes de Los Almagros y demas. Haciendo saber a los lectores del blog que tienen a su disposición los servicios de este gran profesional de la Abogacia.